Kiedy można rozwiązać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii ?

Kiedy można rozwiązać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii ? Odbiór, oraz wpłata pieniędzy za nieruchomość są dwoma podstawowymi warunkami podczas sporządzania umowy kupna-sprzedaży. Jeśli nie spełni się któregoś z nich, to można odstąpić od umowy – ale nie tylko…

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości może zostać rozwiązana, jeżeli zostaną naruszone jej warunki przez którąkolwiek ze stron. Obowiązkiem sprzedającego jest dostarczenie nieruchomości w stanie wcześniej ustalonym oraz poinformować przyszłego nabywcę zarówno o kwestiach prawnych jak i  o stanie w jakim jest obiekt, czyli np. ukryte wady, tłumaczy Jose Montero, prawnik z Montero y Rocha. „Odbiór nieruchomości rozumie się przez sporządzenie aktu notarialnego kupna-sprzedaży” – definiuje Mónica Ruigómez prawniczka z Verdegay Abogados.

Kupujący zobligowany jest do zapłaty kwoty wcześniej ustalonej w czasie i miejscu zdefiniowanym w umowie. Ponadto kupujący musi uzyskać odpowiednią dokumentację od sprzedającego: Pozwolenie na użytkowanie (cédula de habitabilidad), certyfikat energetyczny (certificado energético) oraz potwierdzenie, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Musi również sprawdzić, czy te dokumenty są poprawne, ponieważ w przeciwnym razie nie będzie mógł się ubiegać o rozwiązanie umowy.

house-1407562_1280

Dostarczenie innej rzeczy niż w umowie

Głównym obowiązkiem sprzedającego w tym przypadku jest dostarczenie mieszkania lub domu a nie lokalu komercyjnego, czy miejsca parkingowego. W takim przypadku kupujący może żądać rozwiązania umowy na mocy doktryny prawoznawczej „aliud pro alio„, która występuje, gdy sprzedający dostarcza inną rzecz niż była w umowie, co powoduje niespełnienie warunków, powiedziała Cristina Labella, prawniczka z AOB Abogados.

Doktrynę tę można również stosować, gdy rzecz dostarczana jest bezużyteczna do celów, dla których jest przeznaczona. Na Przykład, jeśli w domu występuje ciężkie zwyrodnienie cementu, które istniało jeszcze przed zakupem, a sprzedający nie poinformował o tym kupującego, a która powoduje, że nieruchomość nie może być zamieszkana.

Brak zapłaty uzgodnionej kwoty na czas

Jeżeli strony zgodziły się na odroczenie płatności, a kupujący nie dotrzymuje terminów, sprzedający nie może odstąpić od umowy. „Nabywca pozostaje właścicielem nieruchomości, natomiast sprzedający może wnieść odpowiedni pozew do sądu ubiegając się o należność” wyjaśnia Labella. Jednak w przypadku, gdy jest zapisane w umowie iż jeśli spłacający przekroczy termin spłaty, sprzedający ma prawo żądać rozwiązania umowy.

Jak mówi Montero – prawo jest bardziej wyrozumiałe dla kupujących, w przypadku umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, która jest zgodna z ogólnymi przepisami art 1124 kodeksu cywilnego (Código Civil), które pozwala kupującemu na płatność po upływie terminu, zawsze gdy nie było wymagane to sądownie lub zaznaczone w umowie.

Istnienie wad ukrytych

Istnienie ukrytych wad lub usterek w budynku lub mieszkaniu przed sprzedażą może być przyczyną rozwiązania umowy przez kupującego. „Sprzedający jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania za eksmisję lub naprawy ukrytych wad rzeczy sprzedanej,” mówi Ruigómez. Prawo budowlane określa czas, jaki ma sprzedający na dokonanie napraw w nowych budynkach.

W przypadku nieruchomości deweloperskich są to okresy od roku na naprawę ukrytej wady elementów wykończeniowych. Trzy lata na naprawę wad ukrytych wpływających na elementy konstrukcyjne naruszające prawo do zamieszkania budynku. Oraz 10 lat na naprawę ukrytych wad wpływających na elementy konstrukcyjne (belki, ściany nośne, podpory), które ma wpływ na stabilność budynku. „W nieruchomościach z drugiej ręki należy odwołać się do art 1490 kodeksu cywilnego o reklamacji ukrytych wad. W tym przypadku okres napraw skraca się do sześciu miesięcy”, podkreślają prawnicy z AOB

Brak pozwolenia na budowę

W przypadku nowych budynków, brak pozwoleń administracyjnych może być także powodem do rozwiązania umowy przez kupującego. Niedawne orzeczenie hiszpańskiego Sądu Najwyższego stwierdza również, że kupujący może odzyskać pieniądze zainwestowane na zakup mieszkania, gdy zerwanie umowy nastąpi z powodu ukrywanych braków pozwoleń na budowę przez dewelopera.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego

Niedawno wprowadzona ustawa w hiszpańskim prawie daje większe zabezpieczenie klientom kupującym nieruchomości w Hiszpanii. Sąd Najwyższy może orzec również na rzecz rozszerzenia odpowiedzialności wobec banku, gdy deweloper nie dopełnił obowiązku zdeponowania i wyodrębnienia kwot otrzymanych wcześniej przez kupującego na specjalnym koncie.  „Ta nowa doktryna prawoznawcza wzmacnia pozycję nabywcy. Jeżeli prace budowlane nie zostały rozpoczęte lub zakończone w wyznaczonym terminie a kupujący dokonał już płatności z góry, można rozwiązać umowę oraz odzyskać wkład z 6% zysków w skali roku”, wyjaśnia Ruigómez.

Ustanawianie kaucji gwarancyjnej w umowie

W chwili podpisywania umowy, dobrą praktyką jest ustanowienie wysokości  kaucji gwarancyjnej na zakup nieruchomości. Umowa powinna określać cenę sprzedaży, datę transakcji oraz wysokość kaucji, jaką powinien dostarczyć kupujący. Musi zawierać także wszelkie klauzule porozumienia jakie są ustalone między stronami. „Kaucje gwarancyjne są ustalonymi kwotami (zazwyczaj jest to 10% ceny całkowitej). Są wpłacane na konto sprzedającego podczas umowy przedwstępnej i uprawniają każdą ze stron do swobodnego rozwiązania umowy” mówi Montero.

Według tego eksperta wynikiem takiego postępowania może być ” nie więcej niż konsekwencja utraty kwot wpłaconych jako zaliczka dla kupującego, lub zwrot podwojonej kwoty do sprzedającego”. Tutaj, Sąd Najwyższy stwierdził również, że „strony muszą wyraźnie zaznaczyć w umowie, jaki jest cel depozytu i rozważyć wszelkie możliwe sytuacje, oraz że celem kaucji jest umożliwienie wypowiedzenia umowy na warunkach wyraźnie w niej określonych.

Jak stwierdzić naruszenie?

Jeżeli nastąpi naruszenie umowy kupna-sprzedaży, strony mogą podjąć działania prawne w celu rozwiązania konfliktu. Muszą jednak mieć na uwadze, że tylko sąd może rozstrzygać tego typu konflikty. Bardzo dobrze jest również uzasadnić swoje roszczenia i określić jak bardzo naruszają one interes strony.


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *